先说说航空港:
自2017年后，郑州的远郊盘普遍跌幅较大，以绿博、平原新区、洞林湖等为代表。
航空港不算远郊，有着独立的城市规划，但这几年日子也不好过，勉强撑住房价没怎么跌，一直稳定在一万左右。直到上个月万科打破了这个平衡，尾盘的降价促销，把整个港区的房价拖入很尴尬的局面。
很多看好港区的人心里困惑，为什么国家以及省里支持力度如此大的港区，房价却迟迟涨不起来呢？
原因主要有以下几个：
产业以及人口的导入，远没有想象的快；放眼望去，遍地是楼盘，供应远大于求，且后续土地库存简直是天量。
除了以上两点，还有一个最主要的原因：
郑州主城区的近郊，房价太低了。
港区的规划再牛，但它也有一个锚或者说参照：郑州的四环近郊区域。
南四环到绕城之间的房价，以正商生态城为代表来说，也不过一万一左右。
这个锚涨不动，航空港的房价就很难涨。
北港与南四环外的商都新区差价太小，不足以吸引更多资金流入
除非有着逆天的利好，比如省府搬迁、国家级自贸港、华为来设个总部等等。。。
很多人可能会问，为什么航空港的锚是南四环呢？
首先从双城模式的规划来看，像天津、青岛这些双城模式的城市，都是有着类似的逻辑，副城的房价跟主城的近郊是差不多的。
其次，港区和主城的客户群体完全不是一个量级，价值也不对等，港区的价值跟郑州的近郊能对等就已经算非常成功了。
综合很多原因概括，港区的房价涨不动，主要是因为郑州的近郊价格涨不动，差价太小，以至于难以形成更多客户外溢到港区的局面。
换个说法，什么时候郑州的这些近郊价格上去了，差价放大，自然会有更多的人流入港区置业。
如下图所示：
从这个图上来说，郑州的土地库存简直是无法想象。
再说说四环外吧。
其中一个逻辑也是如此，三环的房价上去了，四环的房价才能上去。
当然这里也有一些现象，因为地铁或者规划更好的原因，四环的房价不一定比三环低，这是另外的逻辑，但要想更高就不合理了。
同样的道理，近郊的房价上去了，远郊的房价才能有支撑。
像白沙限价一万的时候，绿博卖到一万五，这种不合理现象就是明显的价值扭曲。
未来什么时候白沙真正牛逼了，才能轮到绿博沾光。
这是客观规律，不是哪个自媒体能吹上去的。
再比如滨河新城，老经开的房价越高，滨河的外溢现象就会越明显。
比如惠济西北，当文化北路的房价上不去的时候，天河路或者江山路的房价要想涨就很难。
等等。。。
最后总结：
郑州主城区的房价还是太低了，所以外围的这些房价上不去也很正常，短时间内不能抱太大期望。
尽管市区的新房价格比较坚挺，但二手房依然处于疲软状态。
新房能否带动市区房价整体提升呢，还需要观察。
