谢邀请。先mark下，有时间马上来写
多数情况是这样的，既然承租给你们，那就是常规租户==》合法经营这种模式，那如果要做GYM要从以下这个角度去考虑：
一、定位
题主所说的定位于高档小区会所，那我们就认定前期的主要客群是附近5km的居民。既然如此，那这附近居民的生活习惯、消费水平、消费意识、性别比例、人群结构题，这些用户的特征是需要题主去调查清楚的。我们说一个好的定位等于好的开始——若农民房附近开家GYM，你不可能做成一家三千平带水疗spa的健身会所；若高档别墅附近开家GYM，你也不可能做一家100平米的铁馆。所以说，前期你需要对附近小区的人群进行精准的调研。
这里我觉得不要附近小区的定位不要一概而论——不是高端就是低端，其实具体细分还有很多比方年龄、收入、习惯、入住率等。现在这个阶段怎么样，未来2、3年内会达到一个什么规模，成熟后又是个什么状况。
一句话，前期工作做得越充分，失败的概率则会越低。
在国庆假期看了一本书，建议题主可以充分学习下：
搞清楚，谁是你的客户。
二、周边配套
常规来说，经营性场所都会考虑到周边配套。但如果仅仅是立足于社区，那我认为应该着重考虑怎么周边的居民方便：比方停车、餐饮、交通等等。社区店不同于其他，应该着重考虑居民怎么能“舒舒服服”的来健身这个点。因为社区店多数用户的思路就是：下班==》吃饭==》GYM==>回家，GYM==》回家等。
三、成本
OK一家GYM需要考虑的成本无非就是两种：固定投入成本和日常运营成本。
最大的固定成本投入主要是装修和器械，这里就要看你们前期调研得出的定位和规划，再来决定一家gym该如何投入：农民房附近做一家三千平带有spa的gym无疑是自寻死路；高端小区附近做一家铁皮房同样找抽。确定好定位后，便可开始考虑该如何装修、购买什么水平的器械、布置什么样的 场所。
下面就是一个运营成本，主要就是租金、水电、宣传和人员。试着算一笔账每个月你的运营成本会在一个什么范围之间，一个月期望做到什么样的业绩，多久回本等等。这里肯定有许多财务的条目需要明细，因为我不清楚您这边的具体情况，因此只能泛泛而谈。
粗俗来说就是，一次性投入多少，一个月纯赚多少，需要多久回本。一般分收入分为这几种，健身卡、项目卡、私教费用。大型会所的私教收入都会占到四成以上。
四、运营项目
上面说了定位准备了就知道顾客们到底是什么偏好——
比方，
女性多则建议主打“氛围”、“活跃”、“瘦身”相关的项目，比方操房课程的设计，塑形课程的设计（虽然力量训练非常重要，但相信我引导新用户必然需要一段时间，建议有经验了再来靠教练带动他们）。
小孩多则多主打“培训”、“兴趣”相关项目，如跆拳道等。
老人多则建议主打“健康”、“养生”相关的项目。如定期开展讲座让老人知道运动的好处等等。
我也没有明确题主到底要设立什么什么项目，因为我暂时不知道这里的定位，所以只能泛泛而谈。但是有点非常明确——针对什么样的人，就做什么样的生意。先做人气，再来赚钱。
一般健身房都是以“操房带动人气==》年卡带来现金==》私教带来盈利”这种思路来做，但具体情况还得根据你的面积和定位来决定，无法一概而论。
五、市场营销
在装修期间可以适度做些低价格的预售，但不要过度，以此来测试市场的反应力度。等有了一定数据再来定值。
推广方面的事情可以写一大堆，给你写出来也没用。因为做市场最重要的就是执行力，其他都是空谈。而评价一家社区店推广的好坏只有一点：附近居民知不知道你是做什么的？按着这个思路走。
六、其他（有时间再来补充）
5.1对于一些新兴楼盘，前两年可能都会面临入住率低下、配套不够完善等问题，但一般商家都会以一定的价格优惠进行补贴、扶持，如果我没有猜错的话题主应该这种情况（更夸张的就是基本零租金的情况，你懂的）。基于这种情况，题主就要做好煎熬一两年的打算，但等到社区成熟起来了，相信题主就会更懂得如何去运营了。
5.2千万不要为了健身而做健身项目。题主应该知道传统健身房主要以健美、举重训练发展起来的，而现在更有一些体能训练项目如crossfit等项目，但我始终觉得这些都是你会所运营项目的一部分，不要局限于一点（健美、举重、力量训练）。
记住一点，健身会所始终是一个服务行业，本质就是怎么让用户花钱花得爽。
