3指导价的本质是拉高首付比例，去杠杆和降流动性，进而锁住二手。
在谈影响之前，先搞清楚钱的流向，终究是谁的钱支持这个体系的运转。
在购房人群中，大致可以分为：
1.有能力买新房的首套业主
2.无能力买新房，会选择标的差一些的二手首套业主
3.置换刚改，一般考虑成熟学区的房子
4.改善
5.偷鸡
正常的置业路径是从1到4，而真正的钱来自1和2，所以观察1和2的传导，而5的钱受政策影响最大。
二手房
标的差的二手，从目前价格来看，差价不大，但是随着房龄的变大，流动性问题更加明显，首套购买者预期发生变化，后期刚需产品量上来，标的差二手交易量必然下降，进入二手市场的钱自然变少。
刚改次新，刚改业主一般需要卖掉标的差的房子进行置换，开场钱少了，自然顺势传导，同时刚改次新的标的首付比例拉升，门槛变高，成交量也会下来。但是因为有学区，配套和产品本身加持，基本面没有问题。
近一步传导给大改善产品，整个流动性和交易量下来后，横盘是必然。
新房
二手价格松动和土拍下新房价格上浮，偷鸡客会逐渐撤离，新房会逐渐好买。
大改善产品会进入平销状态。
明年供给户型回归刚需后，有利于刚需上车，当然对老破小的业主必然是致命一击。
以上的推断只是基于大路径，具体看市场表现吧。
多说两句
出掉垃圾二手，比如没有学区，房龄过长，流动性会差到怀疑人生。
自住新房可以买，但是别去饼区，选择安全边际比较高的区域。
政策的意图是按着不能涨也不能蹦，背后是系统性金融风险和路径依赖的博弈。另一方面，宏观货币政策也已经很克制（降准对资产价格的影响远小于利率回调），所以这个市场在目前的背景下没有大机会。
原文来自公号：杜同学的real世界
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