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预计未来太难，现状我倒是可以说说，现在是2019年9月底，目前的情况是:
1、核心地段的高价房涨到一定高度(18000-22000)出现滞涨，这个核心地段指的是东盟商务区、凤岭北荣和系列居住舒适学区房、总部基地、五象湖和三中片区学区房。这四个地段换手率加速，有套现需求的人在卖出，金字塔顶端的投资人也在持续买入，未来三年这四个片区基本难以下跌，持续微涨或横盘整理是有可能的，这四个地段强烈不建议套现离场，否则很容易买不回来。核心片区的核心楼盘包括但不仅限于以下几个楼盘:华润24城、绿地国际花都、龙光玖龙湖、万科金域蓝湾、盛科城、云星钱隆首府、凤岭北荣和系列、凤岭南核心区包括盛天华府、盛天茗城、天昌东盟中央城、保利21世家等等。
2、低端盘价格正在抬高、11000以下的新楼盘越来越少。五象新区除了遥远到只能眺望建工城楼顶的愉景湾算11000以下楼盘外，盛湖悦景还算是有部分楼层处在11000以下，但由于销售火开发商成功回笼资金，目前已经取消首付分期，这盘处在四号线地铁口，全部消灭11000以下只是时间问题。其他城区的11000以下低价盘，则被挤到了沙井、石埠、罗文、兴宁东、五合这几个普通南宁人觉得比较偏远的地段。由于大学城的持续完善，以及民族大道东的扩建完成，仙葫东和五合甚至出现脱离低价片区的趋势。荣和在观澜溪谷背后拿地楼面价已经突破5000多，卖到11000以上基本已成定局。我们由此也可以看到，凤岭核心区的资金扎堆效应影响力度有多强大。
3、13000左右的楼价对刚需的压制十分明显。南宁现在到处都是12000左右的新房价格楼盘，能让你挑花眼。能突破13000瓶颈的二手楼盘，都是江湾山语城、盛邦龙湖这样地段品质皆优的楼盘。一方面低价盘被抬升到11000左右，另一方面13000已经是瓶颈位置，可以窥见首次购房人群心中13000实在太高。一些较偏或者较次的地段跟风卖到12000以上的，未来三年出现下跌是有可能的。而一些贴近核心地段的12000区域，持续上涨是有可能的，这些才是刚需族上车的理想区域。
4、地铁沿线房出现涨价趋势。地铁一号线通车的时候，凤岭北地铁沿线楼价纹丝不动。但现在由于城市更加拥挤，三条通车地铁线初步形成有效快捷交通网，现在地铁沿线房开始出现价格坚挺，甚至脱离周边片区涨价的趋势，比如长罡岭的莱茵花语。未来五号线通车，地铁口物业的优势将更加明显。所以刚需一族不妨沿着即将通车的四号线找房，未来估计会有惊喜的回报。
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