关于青岛，很多年轻人都有的两个看法就是：
1、青岛这个城市，风景秀丽，气候温和，适宜居住。
2、青岛这个城市高房价，低工资，留不住人才。
青岛到底是不是高房价，低工资的城市，实际上存在一些争议。但是不争的事实是，在只看主城的情况下，相比同规模的新一线、强二线城市，如济南、成都、重庆、宁波、无锡、西安、长沙、合肥、郑州等等城市的主城区，在教育、医疗、商业、实体产业、工作机会不比这些城市占优，甚至有劣势的情况下，青岛市南、市北、崂山三区的房价确实显得高太多了。
青岛整体房价看起来不算高，只是拜面积较大、楼盘成交较多的城阳区和西海岸新区“拉低”所致。而且，青岛主城板块和近郊板块，房价差距之大，放在全国任何一个城市，乃至北上广——没有曹县——里，都是很特殊的存在。
但实际上，我们之前在一些文章里提到，如果把西海岸新区视为一个独立的城市，那么西海岸新区只是外围区域无限供应，房价较低。但它的核心位置很多楼盘超过3万，直逼4万的房价，相比同体量的弱二线、强三线城市，如潍坊、济宁、淄博、东营、聊城、菏泽……依然不低。
而且，青岛西海岸新区作为整个山东省产业落地最快，人口流入最多的地区，从长期来看，楼市的“后劲”依然还很大。
青岛的房价的这个特点，很多分析楼市的自媒体都有关注，为什么主城过分“豪宅化”，甚至是很没品味，单纯涨价的“豪宅化”，近郊板块楼市和主城拉开的差距过大，相比其它城市大得不正常，当然不同的人有不同的解读。
有人拿青岛和苏州做对比：
也有人认为，青岛主城区有些卖到四万多的楼盘，品质低得有些过分，房子配套、品质只值一万，开发商品牌再值一万，然后凭崂山区三个字，最后加价两三万……成交！（笑）：
但是风水师个人的看法是，刚才提到的两条，风景秀丽、气候宜人和高房价、低工资，它们必须连起来，才能看懂青岛的城市发展逻辑。
当然，楼市也是。
对于一位经历过90年代，乃至21世纪头几年青岛“东部大开发”历史，看着市南东部、崂山区发展起来的青岛人而言，对于当年的东部沿海地块、崂山沿海的初始印象，都属于兔子不拉屎的远郊区，可不是现在豪宅遍地，动辄卖个八九万、十几万的崂山区……
一开始，青岛的管理者开发东部地区遇到的阻力之大，是现在很多年轻人难以想象的。很多青岛人分了辛家庄、麦岛海边的大三居，甚至需要托关系打报告，求爷爷告奶奶搬回四方、沧口，哪怕一间屋也行……
当然现在这些人，嗯，是我们眼里的大爷大妈，说起当年的事情，他们的表情应该是这样的：
1995年，青岛教委组织“百万中小学生看东部”，把整个青岛所有中小学生都去看刚刚建成的金都花园和福泰广场，用如此角度去推动一个新区的建设，当年阻力之大，可想一斑。
那么，当时都是什么人乘着东部大开发的东风，到崂山掘了第一桶金呢？青岛一直有那么句话：好房子都被外地人买了。
1996年，陪宝岛台湾回来的亲戚挑房，亲戚对老青岛人视若珍宝的中山路、四方、沧口，直接pass，直接相中银都花园，以三千块钱每平米的“巨款”直接拿下。
额，不是说好了“面朝大海，风湿拄拐”吗？
2001年，陪北京过来的亲戚挑新房，人家也是看不中我们推荐的“有人口，有产业”的市北台东和四方湖岛，一眼看中的是崂山路上正在建设的阳明山庄。
我们当时很不明白，321路公交车都通不到的地方，难道值得买吗？
2003年，又陪美国回来的亲戚挑房，这次人家选中的是浮山前的海风花园。当时家人还嘀咕，这些外地人，怎么来青岛就选这些偏远的地方？这是当韭菜吗？
没错，2000年，香港中路/南京路口刚刚从菜地改成家乐福名达店，现在的麦凯乐后面还是大片的村子（丁家庄村），2003年，麦岛、山东头，都是如假包换的村子，各类民工，三教九流频繁出没。当时经过崂山区麦岛段的公交车，是扒窃重灾区，有时候美女走在崂山区大街上，还有人吹口哨。
然而时间证明，人家这些外地韭菜的眼光，是对的。
所以看现在还有很多青岛土著、楼市砖家咬紧牙关看不上同样拥有优质海岸线，风景、气候不比崂山差一丝半毫的西海岸新区，看着来自载着山东其它地市、京津、乃至山西内蒙煤老板的看房团的大巴车，在西海岸横冲直撞，大捞特捞而毫不动心，甚至依然斥这一带是“郊区”，嘲笑18年在西海岸上车的人“高位站岗”，我的看法是：
这些土著，要不是脑子缺跟弦，就是兜里缺点钱……
其实道理不难理解，任何城市的房价都不是靠土著自买自卖来推动的。一个人口流失的城市，房价还能上涨，要么是有逼人加速外流的策略（比如说缩减供地），要么就是典型的楼市泡沫。必须靠外来人口大量流入来支撑。
而吸引人口流入主要有两种办法，要么是依靠优质的产业、配套吸引外来人群工作生活，要么是依靠优质的风光，气候，吸引外来人群休闲度假。
很多楼市砖家一直以为青岛走的是第一种办法，写文章也是按照第一种办法来分析，谈了半天人口、产业、学区、医疗……
然后被事实打脸。
楼市砖家犯错的根源在于：青岛沿海一线的房价，不管是市南、崂山还是西海岸，都不能简单的用青岛的产业、商圈、通勤来分析。
只看青岛产业的话，青岛这个级别的城市，莱阳路8号、海信君汇这种顶级豪宅，单价5万就捅到天花板了，不应该再高。而且看西海岸，也无法解释为什么出了隧道口沿着滨海大道一直到积米崖、灵山卫，房子离五四广场越远，反而价格越贵的事实。
为什么麦岛、石老人有很多单价十万、总价近一个小目标的超级豪宅，西海岸辛屯、城市阳台、大溪谷这些离着隧道口“九九八十一里”，很多青岛人表示“这辈子都没去过”的地方，一些楼盘还能出现单价4-5万，总价2000-3000万的惊天价格？
说白了，跟青岛的产业无关，就是四个字：海景溢价。
这跟大理、丽江古城边上有些房子能卖到三四万，赶上西安、成都核心区的房价，原理是一样的。没有景区，大理、丽江就是座普通三四线小城，房价破万都难。但有了景区，能吸引全国人民前来度假休闲，立刻就不一样了。
有人的地方才有未来，对于青岛这个城市的楼市发展逻辑，不能看青岛土著怎么想，而要看手持资本和现金牛的外地人，怎么看待这个城市。
当年外地成功人士怎么为了海景抢崂山的房子，现在新一代外地成功人士就怎么为了海景抢西海岸的房子，青岛哪里的楼市有前景，这还看不懂吗？
这里还想对很多楼市砖家说一句，别拿着地图纸上谈兵说中国不缺海岸线，实际上你北上天津、滨州、东营，南下盐城、南通、宁波等“海滨”城市，看看这些城市海边一望无际的烂泥滩和泥浆一般的海水的时候，你应该明白青岛的岩质、沙质海岸线，红瓦绿树、碧海蓝天的景观有多么宝贵。你也应该能明白，山海资源和青岛相仿，体量却仅仅相当于青岛的主城区的厦门，房价与北上广深一线城市相仿，甚至更高的原因之所在了。
嗯，还有三亚。如果单纯就产业而言，三亚的房子确实不值那么多钱。但是能挡住土豪们的前赴后继吗？
而且，再补充一句，拥有良好气候和自然景观，成为国内首选旅游度假目的地的城市，房价堪比这个国家的首都/最大城市，放眼全球，并非个例。
索契房价一度逼近莫斯科，迈阿密房价虽然没有赶上纽约、洛杉矶但也明显比美国内陆城市如芝加哥要贵，这和青岛市南、崂山、西海岸沿海出现高房价，原理相同。
有这么一个说法，如果一个美女，天生丽质，每晚做直播都能刷金币刷到手软，这时候你劝她考个研究生，考个高级职称，考个教师资格证，她会听吗？
对于一些国家也是一样，如果地底下都是石油、矿产，只靠挖矿、卖油就能数钱数到手软，那这些国家要振兴科技、发展工业，将会无比艰难。
但是作为一位美女，只靠直播赚金币，不会获得受人尊敬的社会地位。
作为一个国家，只靠挖矿换钱，没有强大的高科技，这个国家就不能跻身强国之列。
这就叫做“资源诅咒”。其实青岛何尝不是？
没有一座城市，是靠怡人的风光和永远20度的气候跻身世界名城的。东京、纽约、伦敦、巴黎、北京、莫斯科、上海、深圳、新加坡、汉城……都不是。
成为世界名城，要有一流的城市文化，更要有强大的科技、金融实力。但是成为世界名城，靠的不是一流的房价。
其实，作为楼市自媒体，站在良心角度，必须说一句，青岛的房价梯度，是有问题的。
还是以大理、丽江为例，古城边上的房子卖到三四万，但是远离古城的位置，房价瞬间跌到只有几千块，符合三四线小城的房价定位。
但是青岛则不然，有山海景观的浮山前卖到七八万，结果没有山海景观的浮山后、松岭路，开发商也摩拳擦掌把房子卖到三四万？
更关键的是，这种高房价，还得到了青岛市民的认可，他们打心里就觉得水清沟这种跟山海景观不沾边、既无学区，又无商圈地方，应该卖三万……
这就是风水师经常说的一个结果，水清沟这地方，住惯了的土著们觉得房价还应该再往上拱一拱，开发商拍出地王，大家就集体高潮。
但是站在外地刚需，人才的角度，他们纠结的问题是：水清沟这破地方都卖三万了，我来青岛这座城市，还有什么意义吗？
市南、崂山、西海岸有山海资源，卖多少钱，那是土豪的事情，作为普通人，可以不管。
但是市北区，浮山后、新都心房子卖4万，水清沟都在做3万的梦，这对青岛这座城市——至少是青岛主城区的未来而言，是毁灭性的。
青岛市北区，你不靠海啊，你没有核心产业啊，你没有最优质的学校啊……凭啥房子卖得比济南历下区、长沙岳麓区、武汉武昌区、成都青羊区、西安雁塔区、无锡滨湖区都贵？
房价上涨，开发商和土著们都在狂欢，刚需、人才会用脚投票，离开这里。
其实，青岛主城区除了市南崂山前海一线，和部分李沧北紧邻城阳的位置，已经通过房价构建了坚实的壁垒。
外来人口，已经不会再考虑新都心、浮山后乃至水清沟这样的地方购房，这些地方的房子不论好坏贵贱，已经全部是青岛土著居民自说自话，自我点评，态势已经非常明显了。
而道理很明显，没有外来人口，没有人才为这些地方注入新鲜血液，浮山后、新都心这些地方最终是涨不下去的。
而且事实是，青岛主城区，已经把之前的第二产业近乎排挤殆尽。说好的腾笼换鸟结果全盖成房子，即使有新兴的高科技、第三产业项目，也被西海岸、城阳乃至周边城市抢了个干净。
不服？为何青岛理工大学要去西海岸，为何中科院海洋研究所要去古镇口？为何东方影都要放在灵山湾？为何啤酒城要放在金沙滩？为何亚洲杯会场要放在城阳？
只守着栈桥、八大关、五四广场这些老景点，这不正是30年前我们老市长说的“红瓦绿树综合症”吗？
虽然在第一条里，风水师说过，青岛的城市发展逻辑，楼市发展逻辑，很大程度上是依靠优质的风光、气候吸引外来人群休闲度假。
但青岛不是大理、丽江、九寨沟，青岛是全国GDP排名前15的新一线城市，特大城市。是世界第六大港口城市。只靠风光、旅游业，不行……
所以，青岛必须给人才，给刚需、给年轻人留下发展空间。
刨除少量景点，青岛也只有年轻人、刚需、人才愿意落脚的地方，才有置业的意义。
跟土著们在浮山后、新都心一起内卷，一起把并不优秀的资源配套炒成天价，没有意义。
这样的地方，青岛还有很多。最主要的两块地方，一个是西海岸，另一个是城阳。
其实，看很多其它朋友的问答，很多人也发现这个问题了：
其实，不是青岛房价高。而是青岛本该作为刚需人口聚集地的市北区、不靠海的崂山区房价太高。用西客站、胶州上合示范区、红岛高新区、蓝色硅谷这些青岛土著、楼市砖家眼里的“四大坑”的房价衡量，青岛房价真不高。
其实不是青岛不欢迎外来人口、留不住年轻人，而是市南、市北、崂山三区留不住年轻人，仅此而已。
现在问题的焦点在于，你会不会跟那些蜗居在质低价高48平老破小，或者满是屌丝气质的浮山后大板楼里秀优越的少数青岛土著一样，觉得只有市南市北才是青岛呢？
如果你的答案选是，那青岛真的留不住你。市北、崂山这些位置，房子的价格已经脱离价值太多，本就是炒房客的天堂，不是给真正的人才、产业去准备的。
青岛的未来，唯有很多楼市砖家眼里“遍地都是房地产”，“到处都是炒房客”，实际上却房价低廉，大量的人口、产业争相落地进入的西海岸、城阳、即墨、胶州。只有这些地方的发展好坏，才能决定青岛的未来，不是吗？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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